Столичный рынок недвижимости переживает период спада активности К осеннему сезону ожидается частичное оживление бакинского рынка жилья, и повышение покупательного спроса граждан. В то время как средняя стоимость столичной квартиры на вторичном рынке составляет 107 тыс. долларов Дж.ХАЛИЛОВ 
По заверению аналитиков, ввиду сложившейся экономической ситуации в Азербайджане рынок недвижимости превратился в наиболее привлекательный сегмент рынка капиталов. Ежегодно увеличивается количество сделок по купле-продаже недвижимого имущества, в частности, активизируется рынок квартир, что в конечном итоге приводит к подорожанию столичной жилплощади, а также земельных участков, расположенных на окраинах Баку. Для информирования читателей об этих и иных тенденциях на рынке недвижимости "Эхо" обратилось к исполнительному директору передовой организации по изучению рынка недвижимости общественного объединения "Эмлак базары иштиракчылары" (участники имущественного рынка, ЭБИ) Нусрату Ибрагимову.
- За последние время динамика рынка недвижимости была направлена в сторону подорожания жилплощади, каковы основные тенденции на данный момент?
- Как и раньше, по итогам I квартала текущего года столичный рынок недвижимости продолжает дорожать. Так, в среднем по всем сегментам рынка (квартирный рынок, рынок земли и найма (аренды)) повышение цен достигло 15%. В частности, на вторичном рынке недвижимости (жилье, бывшее в употреблении) в течение квартала подорожание составило 15,2%, первичном рынке (новое жилье) - 35%, земельном рынке - 16,6%, в сфере съемного жилья рост цен достиг 9,2%, продажа нежилых помещений - 8,3%, и, наконец, стоимость коммерческой аренды помещений повысилась на 5,4%. При всем этом должен отметиить усилившуюся в последнее время тенденцию падения активности рынка недвижимости по сравнению с прошлогодними показателями. Если в I квартале прошлого года в столице участники рынка заключили порядка 24 тыс. сделок по купле-продаже недвижимости, то в этом году аналогичный показатель не достиг даже 20 тыс. договоров. Причем основной причиной этой тенденции является "ослабление" покупательной способности населения на фоне роста стоимости жилья. Правда, недавнее упрощение условий ипотечного кредитования положительно сказалось на сохранении рыночного спроса широких масс населения. Но существование определенных ограничений все же сказывается на конъюнктуре рынка недвижимости. К примеру, если в 2005 года населению было предоставлено порядка 65 тыс. документов, удостоверяющих факт купли-продажи недвижимости, то в прошлом году показатель достиг отметки в 80 тыс. единиц.
На рынке недвижимости идет перестановка сил- Как можно охарактеризовать основные факторы, влияющие на положение рынка недвижимости в столице?
- Безусловно, главной причиной спада активности рынка недвижимости является чрезмерное подорожание столичного жилья. Так, средняя стоимость квартиры в Баку уже исчисляется суммой, превышающей 100 тыс. долларов, что, естественно, не отвечает средней покупательнкой способности населения. Если учесть, что ипотечное кредитование позволяет приобретать жилье максимальной стоимостью в 50 тыс. манатов, а именно 57 тыс. долларов. Таким образом, граждане, желающие приобрести среднестатистическую квартиру посредством ипотечного кредита, как минимум половину тр...емой суммы должны заплатить из собственного кармана. Подобное может себе позволить далеко не каждая семья, поэтому потенциальные покупатели постепенно отказываются от покупки жилья, что приводит к спаду активности на рынке недвижимости. С другой стороны, если раньше на возмещение (посредством сдачи в наем) средств, потраченных на приобретение недвижимости (т.е. уровень капитализации), требовалось 12 лет, то сейчас этот показатель уже превышает 18 лет. Иной причиной рыночного спада является увеличение расходов населения на приобретение потребительских товаров и услуг, в частности продовольственной продукции, что сокращает уровень накоплений капитальных средств. В итоге сокращаются предварительные объемы планируемых расходов населения на покупку недвижимого имущества. Существует также такой весомый фактор, как инфляционные ожидания населения, которые за последние полгода более чем усилились, именно по этой причине основная масса потенциальных покупателей "отстранилась" от рынка. Большинство потребителей опасаются расходовать накопленное, стараясь сохранить ее для лучших времен. В целом, мы прогнозируем сохранение существующей рыночной ситуации вплоть до второй декады сентября текущего года. Не исключено, что после указанного периода осеннью на рынке будет наблюдаться частичное оживление и повышение покупательского спроса граждан.
- За последнее время в результате усилий официальных структур темпы строительства новостроек более чем сократились. Насколько сильно этот процесс повлиял на конъюнктуру рынка недвижимости?
- Как вы знаете, еще с ноября позапрошлого года прекратился процесс предоставления распоряжений на выделение земли под строительство новостроек. Тогда, в 2005 году, в столице велось строительство порядка 700 новостроек, в прошлом году этот показатель сократился вплоть до 500 единиц, а начале этого года в Баку зафиксированы работы по возведению примерно 400 многоэтажных зданий. Более того, к концу текущего года ожидается снижение указанного показателя до 300 единиц. Если раньше на столичном рынке предложения существовало порядка 45 тыс. квартир в новостройках, то к началу года этот показатель существенно сократившись, достиг 15 тыс. единиц. Как видно из сложившейся тенденции, на первичном рынке недвижимости наблюдается сокращение удельного веса рыночного предложения квартир в новостройках. Интересно, что другой стороной текущего процесса является перестановка "сил" на рынке "недвижимого" предложения. Как известно, до сокращения пакета предложения квартир (когда на рынке наличествовало многочисленное предложения) на первичном рынке в основном именно покупатели диктовали условия приобретения жилья (стоимость, качество жилья), сейчас же ситуация изменилась и условия сделок (благодаря сокращению предложения) диктуют сами строительные компании. По сути это негативная тенденция, которая служит неким дополнительным инфляционным фактором. Ввиду этого и сегодня на рынке чувствуется тенденция дальнейшего продолжения, начавшегося ранее процесса резкого взлета цен на жилье. По итогам I квартала этого года на вторичном рынке средняя стоимость жилплощади в столичных зданиях составила 1157 долларов за квадратный метр, а средняя цена столичной квартиры 107 тыс. долларов. Интересно, что удельный вес рыночного предложения жилья, стоимость которого ниже среднерыночной цены, составляет 62%. В то время как на первичном рынке квадратуру жилья в среднем можно приобрести за 1 тыс. долларов. При этом наиболее дорогое жилье, по сложившейся традиции, предлагается к реализации в центре города, где квадратный метр площади в среднем стоит 2,5 тыс. долларов. Общерыночная тенденция подорожания наблюдается и на рынке съемного жилья, ввиду этого сегодня стоимость найма в течение месяца среднестатистической городской квартиры составляет 591 доллар.
Самое популярное жилье - в Ясамальском районе- По имеющимся данным, в основном покупатели стараются приобретать жилье в Ясамальском районе столицы. С чем это связано?
- Ранее в 2004-2005 годах главным образом покупатели старались приобретать жилье в Хатаинском районе столицы. Но с начала прошлого года "центр тяжести" покупательного интереса переместился в Ясамальский район столицы. С одной стороны, это связано с тем, что Ясамальский район находится на так называемых подступах, включенных в инфраструктуру Абшеронского полуострова. Благодаря этому граждане, приобретающие жилье в этом районе, решают для себя проблемы с коммунальным обеспечением, а именно с подключением к линиям газо-, водо- и энергообеспечения. С другой стороны, Ясамальский район дислоцируется на возвышенной от среднего уровня города территории, это позволят сделать вывод о некой экологически чистой среде этих земель, на что покупатели также обращают внимание. С иной стороны, в этом районе столицы все еще существуют пустынные участки земли, позволяющие вести сравнительно недорогое строительство нового жилья. Наряду с этим через Ясамальский район без особых осложнений можно добраться как в южную, так и северную часть города. Учитывая эти факторы, а также начало прокладки новой кольцевой транспортной линий, вторая ветвь которой проходит через населенный пункт Ходжасен, расположенный в Ясамальском районе, интерес потенциальных покупателей к жилью на этой территории весьма понятен.
- Согласно имеющейся статистике, в конце позапрошлого года на вторичном рынке недвижимости столицы покупателям больше всего предлагались квартиры так называемого "ленинградского проекта". Изменилась ли ситуация на данный момент?
- До конца 2005 года на столичном рынке жилья преобладали квартиры "ленинградского проекта", которые составляли примерно 28-30% от всего объема "квартирного" предложения. Но в прошлом году рыночный расклад под воздействием определенных факторов изменился, и начало преобладать рыночное предложение квартир в новостройках. Если в начале прошлого года удельный вес жилья в новостройках составлял 2-2,5%, то к концу отчетного года этот "пай" увеличился вплоть до 12%. Более того, судя по статистике I квартала текущего года, удельный вес новостроек в структуре рыночного предложения повысился до 20%. Поэтому на данный момент рыночное предложение квартир, в зданиях "ленинградского проекта" и новостройках, практически сравнялось. Скорее всего, в структуре "квартирного" предложения количество новостроек будет увеличиваться и может достичь до 30% от объема всего рынка. Правда, следует учесть, что на вторичном рынке жилья заключается в два раза больше сделок по купле-продаже квартир, чем на первичном. К примеру, если в столице в течение отчетного периода заключено 40 тыс. сделок по покупке-продаже недвижимости, то из них 27 тыс. приходятся на долю "вторички".
Волна подорожания- Какова на данный момент структура рыночного спроса, квартиры на какую сумму в основном приобретают потенциальные покупатели?
- Конечно, покупатели, относящиеся к богатейшим слоям населения, приобретают квартиры класса deluxe в высококачественных жилых зданиях, где квадратный метр жилой площади доходит до 4 тыс. долларов. Причем эта категория граждан, как правило, приобретает жилье площадью 400-600 квадратных метров, в центре столицы. Вместе с тем богатые граждане предпочитают приобретать жилье комплексно, т.е. несколько квартир сразу. Население с более низкими доходами, так люди среднего класса, старается приобретать квартиры "бизнес-класса", стоимость которых, как правило, варьируется в интервале от 1,2 до 1,5 тыс. долларов за квадратный метр. Причем граждане, относящие себя к категории среднего класса, покупают жилье в прилегающих к центру территориях, к примеру, в Ясамальском и Насиминского районах. Естественно, что малообеспеченные слои населения главным образом приобретают наиболее дешевую жилплощадь, а именно в окраинах Баку, в зданиях, где квадратный метр жилья оценивается в 550-620 долларов, в то время как раньше цены на аналогичные квартиры составляли от 300 до 500 долларов. Нелишне подчеркнуть, что волна подорожания жилья "отсеяла от рынка" преимущественно именно эту категорию покупателей.
- Столичный рынок земли, как правило, характеризуется сравнительной стабильностью, на территории каких городских районов большего всего пытаются приобретать жилье горожане?
- Больше всего сделок по купле-продаже земли фиксируется на окраинах города, а в Бинагадинском, Сураханском и Азизбековском районах. Так, в прошлом году было зарегистрировано 9 тыс. договоров по продаже земли, половина которых приходится именно на территорию этих столичных районов. Большая часть покупателей приобретают землю для строительства небольших частных домов по цене 3-4 тыс. долларов за сотку (как правило, площадью в 2-3 сотки). Необходимо отметить, что на данный момент сотка столичной земли в среднем стоит 20 тыс. долларов.
- Недавно ЭБИ подписало протокол о сотрудничестве с Международным фондом недвижимого имущества (США), каковы цели подписания соглашения?
- "Возраст" азербайджанского рынка недвижимости сравнительно небольшой, поэтому опыт участников рынка не так уж велик, что приводит к формированию повышенных рисков. В то время как расширение сотрудничества с международными риэлторскими организациями позволит нам накопить более полный опыт деятельности и закономерностях "недвижимого рынка". В частности, мы сможем обеспечивать информированность наших потенциальных участников рынка. Одной из организации, с которой мы подписали протокол о взаимопонимании, является Международный фонд недвижимого имущества (США). Согласно договоренности, эта структура будет содействовать организации курсов и семинаров, в том числе предоставлять учебные пособия для участников азербайджанского рынка недвижимости. Более того, мы будем получать информацию о существующей в развитых странах мира процедуре оформления сделок по купле-продаже земли.
- Каковы ближайшие планы общественного объединения?
- Мы планируем расширять нашу сеть в районах Азербайджана, а также продолжать сотрудничество с международными институтами. Как известно, рыночные агентства и организации, сотрудничающие с ЭБИ, предоставляют нам ежедневные, еженедельные и ежемесячные сводки о состоянии и динамике рынка недвижимости и его отдельных сегментов. В прошлом году ЭБИ работало с 15-20 риэлторскими и иными организациями, работающими в западных и южных районах страны. В этом году мы планируем наращивать партнерскую сеть в северном направлении, в Гусаре, Сиязани, Девечи и пр. Благодаря расширению нашей сети мы будем иметь более полное представление о состоянии рынка недвижимости Азербайджана и предоставлять эту информацию широкой аудитории читателей. Руководствуясь этими сведениями, граждане будут иметь более широкое представление о ценах, тенденциях, рисках и ожиданиях на рынке недвижимости.
0
